¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra? Todo lo que debes saber

Los contratos de alquiler con opción a compra conllevan una serie de requisitos, ¿cuáles son y cómo funciona?

El alquiler con opción a compra es una modalidad de transacción inmobiliaria que brinda a los inquilinos la oportunidad de arrendar una propiedad con la posibilidad de comprarla en el futuro.

Esta opción combina elementos del alquiler tradicional con la oportunidad de adquirir la propiedad a largo plazo, ofreciendo flexibilidad y seguridad tanto para el arrendatario como para el propietario. Explora en detalle cómo funciona este sistema y sus consideraciones clave tanto para aquellos que buscan alquilar, como para aquellos propietarios que están considerando ofrecer esta alternativa.

¿Cómo funciona un contrato de alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra implica un doble contrato: uno de alquiler y otro de compraventa. De esta manera, se firma un contrato de arrendamiento habitual y se fija un plazo en el que se puede hacer efectiva la opción a compra.

Una vez finalizado el periodo estipulado de alquiler, el inquilino tiene derecho a comprar la vivienda por el precio que se haya acordado con el propietario en la firma del contrato. A ese precio se le descuentan, parcial o totalmente, las cuotas del alquiler que se hayan pagado hasta ese momento.

El arrendamiento con derecho a compra es una opción a tener en cuenta para aquellas personas que no disponen de los ahorros suficientes para afrontar la compra de una vivienda, pero que no quieren perder la oportunidad de comprar esa casa, o dudan de si hacerlo o no.

Modelo de contrato de alquiler con derecho a compra

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¿Qué tener en cuenta sobre el alquiler con opción a compra?

Antes de firmar cualquier contrato de alquiler, regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), es importante especificar el tiempo en el que el inquilino puede permanecer alquilado, cuánto tiene de plazo para comprar la casa, la cantidad de las mensualidades del alquiler, quién pagará los gastos derivados del arrendamiento (suministros, tasas, etc.) o quién acometerá las reformas y reparaciones en caso de que sean necesarias.

Respecto a la futura compraventa, bajo la legislación del Código Civil, hay que señalar el precio final de la operación, el porcentaje a descontar de las cuotas del alquiler del precio final (total o parcial) y la cantidad o señal inicial que se debe entregar para formalizar el contrato (entre un 5 y 10% del precio de venta que después se descontará de la compraventa si llega hacerse efectiva y que el inquilino no recuperará si no la compra finalmente).

Por otro lado, hay que destacar que, en un contrato de alquiler con opción a compra, el inquilino podrá adquirir la vivienda antes de plazo si tiene el dinero para hacerlo y, además, tiene preferencia respecto a otros compradores. Al ser un contrato complejo, lo ideal es dejarse asesorar por un abogado.

Los gastos del alquiler con opción de compra

En este tipo de contratos habrá que asumir los gastos correspondientes al alquiler y a la compra. En cuanto a los gastos del alquiler:

Reserva: Pago inicial para asegurar que la vivienda no se alquile ni venda a otra persona mientras se negocian las condiciones (no es obligatorio)
Fianza: Equivale a un mes de renta y, si se causan daños en la vivienda, se utilizará para las reparaciones; si no, se devuelve al finalizar el alquiler o al comprar la casa
Renta mensual: Pago mensual acordado con el propietario durante el período de alquiler
Gastos de formalización del alquiler: Por ley, estos gastos (honorarios de la inmobiliaria, redacción del contrato, etc.) deben ser abonados por el propietario

Por otro lado, los gastos asociados a la opción de compra son:

Prima: Pago adelantado de, habitualmente, el 10% del precio de la vivienda al firmar el contrato, que se pierde si el inquilino no ejerce la opción de compra
Precio de la vivienda: Al ejercer la opción de compra, se debe pagar el precio previamente acordado con el propietario, descontando la prima y las cuotas de alquiler ya pagadas
Gastos de formalización de la compraventa: Incluyen los impuestos derivados de la compraventa, honorarios de notario, gestor y registrador; normalmente esto asciende a un 10-12% del precio de la casa

Duración del contrato de alquiler con opción a compra

En cuanto a la pregunta cuántos años se puede hacer un contrato de alquiler con opción a compra, es un aspecto crucial que varía según los acuerdos establecidos entre el inquilino y el propietario.

Si bien la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece un período de cinco años para los arrendamientos, esta duración puede ampliarse si ambas partes así lo acuerdan. En caso de una prórroga, es fundamental reflejar cuidadosamente las nuevas condiciones acordadas, que pueden incluir ajustes en el precio de compra, condiciones de pago, plazos adicionales, entre otros aspectos relevantes.

Esto permite adaptar el acuerdo a las necesidades específicas de ambas partes y facilita la planificación a largo plazo tanto para el arrendatario como para el arrendador. Sin embargo, es fundamental que cualquier modificación se realice de manera clara y documentada.

¿Cuánto se ahorra con el alquiler con opción a compra?

Existen diversas ventajas al considerar el alquiler con opción a compra. La primera es la capacidad de postergar una parte significativa del desembolso, lo que ofrece flexibilidad financiera a corto plazo. No obstante, el verdadero ahorro aparece cuando se considera el importe del préstamo hipotecario que se podría necesitar. Para entenderlo mejor, veamos un ejemplo práctico con una vivienda de 120.000 euros:

Precio de la vivienda: 120.000 euros
Al optar por un contrato de alquiler con opción a compra, el inquilino acuerda un alquiler de cinco años
La renta mensual acordada es de 1.000 euros
Al finalizar los 5 años, el inquilino ha desembolsado un total de 60.000 euros

Esto significa que solo necesita abonar los 60.000 euros restantes. Si decide adquirir una hipoteca para esta cantidad, podría optar por un plazo menor, beneficiándose de intereses más bajos en comparación con un préstamo mayor.

En cambio, si el inquilino decide adquirir la vivienda al inicio sin optar por el alquiler con opción a compra, probablemente necesitará una hipoteca de una cantidad superior, pongamos 100.000 euros, teniendo en cuenta que la mayoría de las entidades financieras ofrecen hasta el 80% del valor total del inmueble. Por lo tanto, los intereses y el período de amortización será mayor, es decir, tendrá que pagar más a largo plazo.

Además, podría producirse otro ahorro: que la vivienda suba de precio en el periodo en el que se vive de inquilino. Esto se debe a que el propietario estaría obligado a vender al precio acordado en el contrato original. No obstante, esto es un arma de doble filo. Igual que sube, el precio de la casa puede bajar debido al mercado.

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Pasos para alquilar un piso con opción a compra

Si te han convencido las ventajas de este tipo de contrato de arrendamiento, estos son los pasos que debes dar para alquilar un piso con opción a compra con éxito:

Busca viviendas de alquiler con opción a compra: El primer paso es buscar viviendas que estén disponibles para el alquiler con opción a compra. Además, siempre puedes proponer al propietario de un inmueble que te guste, tanto en régimen de alquiler como de compra, si podéis llegar a algún tipo de acuerdo para incluir la opción a compra.
Negocia las condiciones con el propietario y firma el contrato: Una vez encontrada la casa, hay que negociar las condiciones del alquiler y de la compraventa con el propietario. Estas deben quedar reflejadas en los dos contratos.
Vive de alquiler durante el plazo pactado: Una vez hayas firmado el contrato de alquiler con derecho a compra, podrás vivir en el inmueble durante el plazo pactado con el arrendador, quien tendrá que respetar el precio de venta fijado independientemente de si aparece un comprador que ofrezca un importe superior.
Ejerce la opción de compra: Cuando se supere el plazo de alquiler, habrá que decidir si se efectúa la opción de compra o no. Si decides ejercerla, tendrás que aportar el importe para llevarla a término. Si no se compra la casa, se perderá la prima que se pagó inicialmente.
Firma la compraventa ante notario: Como ocurre con una compraventa al uso, habrá que formalizar la adquisición de la vivienda ante notario y registrar el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.

¿Puedo pedir hipoteca para ejecutar la opción a compra?

Sí, se puede pedir una hipoteca para comprar una casa de alquiler con opción a compra. De hecho, este tipo de hipotecas suelen ser concedidas por los bancos con relativa facilidad, ya que consideran que estas operaciones presentan un bajo riesgo, puesto que parte del precio de la vivienda ya ha sido pagado previamente.

Fuente:

https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2022/06/09/797074-alquiler-con-opcion-a-compra